デイサービスの物件の選び方

デイサービスの物件を探す際は、広さや家賃だけで判断するのではなく、商圏内の需要、送迎のしやすさ、利用定員、設備基準、改修費などを総合的に確認する必要があります。条件のよい物件に見えても、想定する利用者を集めにくかったり、デイサービスとして使用するために大規模な工事が必要になったりすることがあります。

物件選びの基本は、事業計画と商圏を決めてから、条件に合う物件を探すことです。本記事では、デイサービスの商圏と物件を決める順番、運営に必要な面積、家賃上限の考え方、契約前の確認事項を解説します。

デイサービスの物件選びで失敗しないための基本的な考え方

安い物件ではなく事業計画に合う物件を選ぶ

デイサービスの物件は、家賃が安いという理由だけで選ばないことが大切です。利用定員、提供するサービス、送迎範囲、必要な職員数などによって、適した広さや立地、確保すべき設備は変わります。

家賃が安くても、利用者を集めにくい場所や改修工事が多く必要な建物では、結果的に事業全体の負担が大きくなる可能性があります。月額賃料だけでなく、集客力と開業までの総費用を含めて比較しましょう。

物件の契約前に指定基準と法令を確認する

デイサービスを開設するには、介護保険法上の設備基準だけでなく、建築基準法や消防法などの条件も確認しなければなりません。建物の用途や規模、所在地、提供するサービスによって、必要な手続きや設備が異なる場合があります。

物件を契約してから使用できないことが分かると、賃料や工事費が無駄になるおそれがあります。契約前に図面を用意し、指定権者となる自治体の担当窓口、建築担当部署、消防署などへ相談しましょう。

デイサービスの商圏と物件を決める順番

まず提供するサービスと利用定員を決める

最初に、どのような利用者へ何を提供するデイサービスなのかを整理します。入浴、食事、機能訓練、長時間利用、短時間利用など、サービス内容によって必要な部屋や設備、職員配置、送迎方法が変わります。

同時に受け入れる利用定員も決めましょう。定員は売上だけでなく、必要な面積や送迎車両、職員数にも関係します。物件を先に決めると、建物に合わせて事業計画を変更せざるを得なくなるため注意が必要です。

商圏内の高齢者人口と要介護者数を調べる

サービスと定員を決めたら、候補地域の需要を調査します。自治体が公表する人口統計や介護保険事業計画などを確認し、高齢者人口、要介護認定者数、今後の人口推移を把握します。

ただし、高齢者人口が多いだけで十分な需要があるとは限りません。対象とする要介護度やサービス内容を踏まえ、自社のデイサービスを利用する可能性がある人がどの程度いるかを考えることが重要です。

競合するデイサービスの数と特徴を調べる

候補地域にあるデイサービスについて、所在地、利用定員、営業日、提供時間、入浴や機能訓練の有無などを調べます。競合施設が多くても、提供しているサービスが異なれば参入の余地がある場合があります。

反対に、競合が少ない地域でも、送迎しにくい、対象となる利用者が少ないといった事情があるかもしれません。施設数だけで判断せず、地域で不足しているサービスや曜日、時間帯まで確認しましょう。

居宅介護支援事業所との位置関係を確認する

デイサービスの利用開始には、ケアマネジャーとの連携が欠かせません。商圏内にある居宅介護支援事業所の数や場所を調べ、開業後に無理なく訪問できる範囲かを確認します。

物件の視認性が高くても、居宅介護支援事業所への営業や連携に時間がかかる立地では、利用者の獲得に影響する可能性があります。利用者宅への送迎とケアマネジャーへの営業の両方を考えて商圏を設定しましょう。

商圏を絞ってから候補物件を探す

デイサービスの物件選びは、「サービス内容と定員の決定」「商圏調査」「収支計画」「候補物件の比較」という順番で進めます。先に商圏を絞ることで、物件情報を比較する基準が明確になります。

条件に合う物件が見つからない場合は、無理に契約するのではなく、商圏や事業計画を再検討します。物件に事業を合わせるのではなく、事業に合う物件を選ぶことが基本です。

デイサービスの商圏を設定するポイント

送迎時間から現実的な範囲を設定する

デイサービスでは利用者宅と施設の間を送迎するため、商圏は直線距離だけでなく実際の移動時間を基準に考えます。朝夕の渋滞、踏切、坂道、狭い道路などによって、地図上では近くても送迎に時間がかかることがあります。

送迎範囲を広げすぎると、車両や運転担当者の負担が増え、利用者の乗車時間も長くなります。候補物件から主要な住宅地まで実際に走行し、時間帯による道路状況の違いも確認しましょう。

住宅地と幹線道路からのアクセスを確認する

利用者が多い住宅地から近く、送迎車が出入りしやすい場所は、効率的な送迎につながります。一方、交通量の多い道路に直接面していると、安全な乗降や右折での出入りが難しい場合があります。

大通りからの分かりやすさだけでなく、施設前の道路幅、車両の進入方向、敷地内での方向転換なども確認します。送迎車が周辺道路をふさがず、安全に停車できる環境が望まれます。

地域の競合状況と不足するサービスを確認する

商圏調査では、競合施設の有無に加えて、地域でどのようなサービスが不足しているかを調べます。たとえば、入浴に対応する施設が少ない、土曜日の受け入れ先が少ないなど、地域ごとに課題は異なります。

既存施設と同じサービスを提供するだけでは、利用者やケアマネジャーから選ばれにくい可能性があります。地域の需要と自社の強みを照らし合わせ、物件に必要な設備や広さへ反映させましょう。

デイサービスを運営するために必要な施設の面積

食堂・機能訓練室は利用定員1人あたり3㎡以上が必要

指定通所介護事業所では、食堂と機能訓練室の合計面積について、3㎡に利用定員を乗じて得た面積以上を確保することが定められています。食事と機能訓練の実施に支障がなければ、同じ場所を兼用することも可能です。

「利用定員×3㎡」は、施設全体ではなく食堂と機能訓練室の合計面積に関する基準です。定員別に計算すると、必要な面積は次のようになります。

利用定員	食堂・機能訓練室の合計面積
10名	30㎡以上
15名	45㎡以上
18名	54㎡以上
20名	60㎡以上

必要面積に含められる場所と含められない場所

食堂・機能訓練室の面積は、利用者が実際に食事や機能訓練に使用できる空間を基準に確認します。柱、固定された収納設備、通路などを面積に含められるかは、図面の形状や自治体の判断によって異なる可能性があります。

不動産広告に記載された床面積だけでは、基準を満たすか判断できません。候補物件の平面図に寸法を記載し、どの範囲を有効面積として扱えるか、指定権者へ事前に確認しましょう。

静養室・相談室・事務室などのスペースも必要

指定通所介護事業所には、食堂と機能訓練室のほか、静養室、相談室、事務室などを設ける必要があります。相談室は、相談内容が外部へ漏れないよう、遮へい物の設置などによる配慮が求められます。

そのため、食堂・機能訓練室の最低面積を満たしていても、それだけで開設できるとは限りません。各室に加えて、トイレ、洗面設備、廊下、収納などを配置できる余裕があるか確認してください。

入浴や食事を提供する場合はさらに広さが必要

入浴サービスを提供する場合は、浴室だけでなく、脱衣、着替え、介助、利用者の待機に必要な空間も考えます。車椅子や歩行器を使用する利用者が移動しやすく、職員が安全に介助できる広さが必要です。

施設内で調理する場合も、厨房、食品や食器の保管、配膳、後片付けなどのスペースが必要です。提供するサービスを具体化したうえで、必要な部屋を図面へ配置できるかを確認しましょう。

基準面積と物件全体の面積は同じではない

物件情報を見る際は、「定員10名なら30㎡あれば開業できる」と考えないようにしましょう。30㎡という数値は食堂・機能訓練室だけの基準であり、静養室や相談室、事務室などは別に確保します。

さらに、浴室、厨房、トイレ、収納、職員の休憩場所、利用者と職員の動線なども必要です。必要な物件全体の広さは、定員だけでなく、サービス内容と間取りによって判断します。

デイサービスの物件タイプ別の特徴

一戸建て物件のメリット・デメリット

一戸建て物件は、住宅に近い家庭的な雰囲気をつくりやすく、建物を単独で使用できる点が特徴です。地域密着型の小規模なデイサービスでは、事業のコンセプトと合わせやすい場合があります。

一方、一般住宅は段差や狭い廊下があり、バリアフリー化や消防設備の工事が必要になることがあります。近隣住宅との距離も近いため、送迎車の出入りや騒音への配慮が欠かせません。

テナント物件のメリット・デメリット

テナント物件は、道路からの視認性やアクセスを確保しやすく、鉄骨造や鉄筋コンクリート造などの建物を選びやすい点がメリットです。平面に近い間取りであれば、施設内の動線も設計しやすくなります。

ただし、共用部分の使用方法や看板、営業時間、内装工事などに制限が設けられている場合があります。管理規約や賃貸借契約を確認し、デイサービスとしての利用について貸主の承諾を得ましょう。

居抜き物件のメリット・デメリット

以前も介護施設として使われていた居抜き物件では、浴室や手すり、トイレなどを活用でき、工事費や開業準備の負担を抑えられる可能性があります。必要な設備がそろっていれば、開業までの計画も立てやすくなります。

ただし、以前指定を受けていた物件でも、新しい事業計画や現在の基準に適合するとは限りません。設備の老朽化、修繕責任、原状回復義務、残置物の所有関係も契約前に確認してください。

2階以上の物件を選ぶ場合の注意点

2階以上の物件では、日常の移動と災害時の避難の両方を考える必要があります。エレベーターがあっても、停電や火災時に使用できるとは限らないため、避難経路や介助方法まで確認します。

利用者の身体状況によっては、わずかな段差や移動距離が大きな負担になります。物件の契約前に消防署や建築担当部署へ相談し、必要な設備や避難計画を具体的に検討しましょう。

デイサービス物件の家賃上限を決める方法

相場ではなく事業収支から家賃上限を逆算する

物件の家賃上限は、「周辺相場より安いか」だけでは判断できません。利用定員、営業日数、想定稼働率、利用者単価などから売上を試算し、人件費や車両費を差し引いて、負担できる金額を求めます。

家賃上限は物件を見てから決めるのではなく、収支計画から先に設定します。上限を決めておくことで、魅力的に見える物件でも、事業継続を圧迫する条件であれば見送れます。

想定売上は利用定員と稼働率から試算する

売上計画を作る際は、利用定員が毎日埋まる前提にしないことが重要です。開業直後は利用者数が少なく、営業活動を続けながら徐々に稼働率を高めていくことが一般的です。

また、登録者がいても、入院、体調不良、家族都合などによる欠席が発生します。複数の稼働率で売上を試算し、低い稼働率でも家賃を支払い続けられるか確認しましょう。

家賃だけでなく駐車場代や共益費も含める

物件費を比較するときは、月額賃料だけでなく、共益費、管理費、駐車場代、看板使用料なども合計します。送迎車や職員の車を複数台置く場合、駐車場代が大きな固定費になることがあります。

敷地内に十分な駐車場がなく、近隣で別途借りる場合は、車両の移動時間や利用者の乗降方法も確認します。毎月発生する物件関連費をまとめ、実質的な負担額で比較してください。

改修費を月額換算して比較する

家賃の安い物件でも、浴室、トイレ、スロープ、消防設備などの工事費が高額になれば、総負担は大きくなります。候補物件ごとに工事見積もりを取得し、初期費用を含めて比較しましょう。

たとえば、改修費を想定する運営期間で割って月額換算すると、物件ごとの費用差を比較しやすくなります。退去時の原状回復費用や、貸主と借主の工事区分も確認が必要です。

稼働率が低い場合でも継続できる家賃にする

家賃は利用者数にかかわらず毎月発生する固定費です。売上が計画を下回ったときに家賃負担が重いと、採用や営業、サービス改善へ使える資金が不足する可能性があります。

収支計画では、標準的なケースだけでなく、利用者の獲得が遅れたケースも作成します。開業直後の低稼働期間を乗り越えられる家賃かという視点で上限を判断しましょう。

デイサービスの物件選びで確認したいポイント

送迎車を安全に駐車・乗降できるか

敷地内には、送迎車が停車できるだけでなく、利用者が安全に乗り降りできる場所が必要です。雨天時の介助や車椅子の乗降も想定し、入口までの距離や屋根の有無を確認します。

送迎車が道路上で長時間停車したり、近隣の出入口をふさいだりすると、トラブルにつながります。車両の大きさ、台数、運行時間を想定して、現地で動線を確認しましょう。

車椅子利用者が移動しやすいか

入口の段差、廊下や扉の幅、床材、トイレの広さなどを確認します。図面上では通行できるように見えても、家具や手すりを設置すると有効幅が狭くなる場合があります。

利用者だけでなく、介助する職員が横に立てるか、車椅子を方向転換できるかも重要です。入口から食堂、機能訓練室、トイレ、浴室までの移動を実際に想定しましょう。

間取りをサービス内容に合わせられるか

デイサービスでは、利用者を見守りやすい間取りが求められます。部屋が細かく分かれていると、職員の目が届きにくくなり、移動にも時間がかかる可能性があります。

食事、機能訓練、入浴、静養などの場面を想定し、利用者と職員の動線が交錯しないか確認します。家具や設備を置いた後も、十分な通路を確保できるか検討してください。

建物の用途や用途変更の必要性を確認する

候補物件がデイサービスとして使用できるかは、建物の現在の用途、床面積、地域の規制などによって判断されます。用途変更の手続きが必要になるかどうかを、物件情報だけで判断するのは困難です。

不動産会社や貸主から使用可能と言われた場合でも、行政上の確認が完了したとは限りません。契約前に建築士や自治体の建築担当部署へ相談し、必要な手続きと工事を確認しましょう。

消防設備と避難経路を確認する

指定通所介護事業所には、消火設備その他の非常災害に必要な設備を備えることが求められます。具体的に必要となる消防設備は、建物の構造、面積、収容人数、ほかの用途との関係などによって変わります。

既存の消火器や誘導灯があるだけで十分とは限りません。内装工事を始める前に消防署へ図面を提示し、必要な設備と避難経路を確認してください。

近隣住民への影響を確認する

デイサービスでは、朝夕を中心に送迎車が出入りし、利用者や職員の話し声、車のドアを開閉する音などが発生します。住宅が近い物件では、運営開始後の近隣トラブルにも注意が必要です。

現地調査は日中だけでなく、送迎を予定する時間帯にも行いましょう。敷地境界や周辺道路を確認し、車両の待機やごみの保管、厨房・浴室からの臭気や排気にも配慮します。

デイサービスの物件を契約する前に行うこと

自治体へ図面を持参して事前相談する

候補物件が見つかったら、平面図や面積表、事業計画を用意し、指定権者の担当窓口へ相談します。利用定員、各室の配置、面積の測り方、設備の兼用などについて確認しましょう。

自治体によって申請手続きや確認方法が異なる場合があります。口頭だけで説明するのではなく、寸法や部屋の用途を記載した図面を提示すると、具体的な確認を進めやすくなります。

建築担当部署と消防署へ確認する

介護保険の設備基準を満たしていても、建築や消防の条件を満たしていなければ開業できない可能性があります。それぞれの担当部署へ相談し、必要な手続きや工事内容を確認します。

窓口ごとに確認する内容が異なるため、一つの部署から問題ないと言われただけで契約しないようにしましょう。指定申請、建築、消防の確認を並行して進めることが重要です。

改修工事の見積もりを取得する

物件の契約前に、デイサービスの施工実績がある会社などへ相談し、改修工事の概算見積もりを取得します。壁や床の工事だけでなく、給排水、電気、空調、消防設備まで確認しましょう。

建物を調査すると、図面では分からなかった老朽化や設備容量の不足が見つかることがあります。複数の候補物件を、家賃と工事費を合わせた総額で比較してください。

賃貸借契約に停止条件を設けられるか相談する

行政や消防への確認が完了する前に契約を求められる場合は、デイサービスとして使用できないと判明した際の扱いを協議します。必要に応じて、不動産や契約の専門家へ相談してください。

「介護事業所として利用できること」を契約上どのように担保するかが重要です。用途、工事範囲、貸主の承諾、契約解除の条件などを曖昧にしたまま契約しないようにしましょう。

デイサービスの物件選びに関するよくある質問

デイサービスは住宅街でも開業できますか

住宅街でも、設備基準や建築・消防上の条件を満たし、貸主の承諾を得られれば、開業を検討できます。利用者宅に近く、地域密着型の運営に適している場合もあります。

ただし、送迎車の出入り、騒音、駐車場所などが近隣へ影響する可能性があります。法令上の確認だけでなく、周辺環境と運営時間を踏まえて慎重に判断しましょう。

駅から遠い物件でも問題ありませんか

デイサービスでは施設が利用者を送迎することが多いため、駅からの距離だけで物件の適否は決まりません。利用者宅からの送迎時間や、車での出入りのしやすさが重要です。

一方、駅から離れすぎると、職員の採用やケアマネジャーの訪問に影響する場合があります。利用者の送迎だけでなく、職員や関係者のアクセスも含めて判断してください。

駐車場は何台分必要ですか

必要な台数は、送迎車両、職員の通勤方法、来客、送迎スケジュールによって異なります。単に所有する車の台数だけでなく、同じ時間帯に施設へ戻る車両数を確認します。

車両を置けても、利用者が安全に乗り降りできなければ十分とはいえません。駐車台数と合わせて、車椅子リフトの操作、車両の転回、入口までの介助動線も確認しましょう。

古い一戸建てをデイサービスにできますか

古い一戸建てでも、必要な基準や法令上の条件を満たせれば、デイサービスとして利用できる可能性があります。ただし、耐震性や段差、廊下幅、給排水設備などの確認が必要です。

取得費や家賃が安くても、改修費が大きくなる場合があります。契約前に建物調査と工事見積もりを行い、新しい物件を借りる場合との総費用を比較しましょう。

物件を契約してから指定申請を行いますか

指定申請では事業所の所在地や図面などが必要になるため、最終的には使用する物件を確定させる必要があります。ただし、行政への確認を行わずに契約するのはリスクがあります。

候補物件の段階で自治体、建築担当部署、消防署へ事前相談し、必要な条件を確認しましょう。そのうえで契約内容を調整し、工事と指定申請の準備を進めます。